Why most Pakistani real estate is a dead investment

लालों कामाजीर और आज़ाद welcome back to another episode of thought behind things. आज हमारे साथ एक बड़ी ख़ास मेहमान मौजूद है जिनको हमने बुलाया because पिछले दिनों मैंने एक sort of series की on real estate in Pakistan. उससे बड़ी खलबली भी मची, बड़े लोग नालाबी हुए. कुछ लोगों ने कहा जो real estate वाले थे उन्होंने कहा कि जी आपने क्यों इसको pump and dump कर दिया और यह तो जो है ना Pakistan का future है. Pakistan चलेगा जब real estate चलेगी या उन्नीस, बीस, पच्चीस, पैंतीस जिसका जो दिल करता है वह number निकालता है. इतनी industries चलती हैं real estate की वजह से और Pakistan में जब तक real estate नहीं होगी Pakistan तरक्की ही नहीं कर सकता जो कि inherently जिससे मैं disagree करता हूं. आप जाकर videos देख भी सकते हैं. But साथ ही उसके ऊपर मैंने यह भी बोला कि जी real estate के अंदर there is certain developmental real estate है, tourism related different options हैं जो कि एक बड़ा real business case है, productive case है. उसमें wealth generation होती है. And so, ज़हरे पर दूसरी side वालों ने कहा कि आपने तो बोला था वह pump and dump है तो हम तो बिल्कुल black and white चीज़ें लेते हैं. तो अब आप यह nuance क्यों add कर रहे हैं उस conversation के अंदर? इसको कहीं invest करना है we wanna make sure that our PKR is not burnt out. So उसके अंदर within real estate certain developmental real estate की options हैं. बहुत सारी ऐसी हैं जिसके अंदर personally मुझे लगता है कि पाकिस्तानी जो हैं हम अपने पैसों को protect भी कर सकते हैं और वह save भी कर सकते हैं but even generally overall I wanted to understand from someone जिन्होंने real estate में काम किया हुआ है, tourism related real estate में काम किया हुआ है, जिसके लिए हमने दावत दी है फाज मसूद loan साहब को जो हम productivity की बात करते हैं वह कैसे निकाल सकते हैं फाहक भाई? You so much for being part of the show. Thank you for having me, जी. मैं थोड़ा सा conversation को start करूंगा. पहले मुझे थोड़ा सा बताएं कि, you know, how did you get into? I know that you're not a conventional real estate फ़ाइलें घुमाओ, पैसे बनाओ वाली वाला crowd. So tell me a bit about how you ended up getting into this sort of a very unique business.

यार, my education is completely in the opposite direction और कोई as such like वह कोई planning भी नहीं थी. My family business, my अब्बा का business भी completely different था और it was just this point in my life where I had this I had to make this decision कि I had to set up a new business locally और उस वक़्त back in यह मैं बात कर रहा हूं दो हज़ार साढ़ा अट्ठारह की I think and उस वक़्त the best option जो थी ना उस वक़्त when you study the पाक्सानी market तो real estate was at the at the top पर थी ना एक बार. Like पिछले दस साल में तो सिर्फ़ real estate ही चल रही है. नहीं रही है unfortunately और और I started off with the horizontal project as well. It was not a pump and dump thing. It's a very small project for it to be a pump and dump thing. It was like farm houses की एक था उस पर उससे शुरू किया था काम करना और वहां से थोड़ी सी learning हुई और वहां से realize किया कि it's too basic, it's too basic और when I started the whole क्योंकि मैं थोड़ा सा I I have studied accounting and economics at university level. थोड़ा सा एक basic understanding थी how economies work and everything and if मुझे यह जो यह जो अभी जिस जिन हालात में से हम गुज़र रहे हैं ना मुझे एक feeling थी कि किसी ना किसी point पर यह आएगा because it's all about demand and supply ना. Right. If अगर एक चीज़ है जिसकी demand नहीं है और उसकी supply बहुत ज़्यादा बढ़ जाए तो एक point आएगा no matter how much you are dumping and pumping कि वह you won't find enough buyers and when you don't find enough buyers you will not be able to take its price up artificially, right? So, एक point आएगा अगर crazy supply है उसको unchecked, uncontrolled supply है उस product की horizontal land की बढ़ती जाएगी. Right. तो उसका फ़ायदा नहीं होगा, right? At some point so मुझे feel होता था कि this is not productive and because what's happening is कि उसके अंदर returns इस तरह के थे कि people were actually giving up establishing productive businesses जिनका लोगों को भी फ़ायदा हो, जिनका economy को भी फ़ायदा हो, जिनका मुल्क को भी फ़ायदा हो, right? उनकी तरफ़ ध्यान गया ही नहीं और सारा पैसा निकलकर उस तरफ़ जाना शुरू हो गया, right? है, right? Once you come inside it's a whole world. पूरी दुनिया है, building की छोटी से छोटी चीज़ें हैं and when you're looking at it तो एक पूरी अंदर दुनिया चल रही होती है उसे एक single building के अंदर and that's just वह तो after the it's completed. Completion तक भी कौन सा pipe कहां से गुज़र है? There's a lot of science behind it that you have to understand. तो मुझे वह थोड़ा सा एक curiosity थी कि यार this is something जहां पर learning होगी, सब कुछ होगा. So that's how this whole thing happened कि यार reestate me रहना Right. But let's do something vertical. Let's do something vertical. उसमें learning भी बेहतर होगी and I I think कि वह एक ज़्यादा value added product है. But vertical के अंदर भी I mean you could have gone into apartments in लोहौर for you're based out of लोहौर, right? तो आप apartments भी ले बना सकते थे लोहौर के अंदर. आप office space भी बना सकते थे क्योंकि अब वह चलो आजकल बड़ा चर्चा है ना commercial का.

इस्लामाबाद में आपने अगर new blue area देखा हो तो it's all about these sort of high rises. Getting into tourism industry और यह आप बात कर रहे हैं twenty twenty के आस पास? Twenty twenty twenty twenty one. 2022 में working शुरू की, 2021 में kick off किया. हां, so उस time के ऊपर आप north में आप तो आज तो बहुत ज़्यादा एकदम से एक interest

vertical buildings बिल्कुल भी नहीं है. They would like go thirty, fifty, 60 kilometers away from the center and get a house of their own कि वह पांच महीने का घर ख़रीद लें कि ज़मीन भी अपनी है, छत भी अपनी है. लोहौर के अंदर अभी भी these projects they make sense if you if they're done on on a certain scale. Right. अगर वह SKU case के अंदर ना देखें ना so for example आपने building बनानी है ना तो उसके अंदर आपने parking का area भी छोड़ना है. फिर आपने basement भी बनानी है. फिर आपने lifts, and then you are actually able to make make money yourself as well without cutting corners. तो लोहौर के अंदर यह दो issues थे जिसकी वजह से लोहौर के अंदर ना हिम्मत नहीं होती थी वह वह step लेने की ना. Right. Because I couldn't do it at that scale number one और फिर as a first project ना, first project में like every हर चीज़ के अंदर reputation counts, right? So for building that reputation, getting into something so risky for myself and then trying to build reputation through that was would have been really really challenging because मेरा real estate से कोई previously तालुक था नहीं. So that's why I was a bit skeptical और क्या नाम है वह जो tourism वाली भी थी ना वह that was not like वह तो ultimately tourism हो गई ना अब हो गई है नहीं है. It just happened कि I took a right decision at the right time not I never knew कि the upside would be this good back in 2021 कि यह हाला माफ करें कि dollar इतना appreciate कर जाएगा कि foreign tourism लोगों की पौन सी buy हो जाएगी और वह सिर्फ local tourism की तरफ आ रहे होंगे. हां. Which will bring so which will massively increase the influx of Dores into our northern areas. तो that was that was something not thought of unhurt बल्कि हमने जब किया था उसको अगर पाक्षानी economy तो boom करी थी. There was like no, दूर दूर तो हर every indicator was positive और हर चीज़ जो है वह सिर्फ वह सिर्फ आसमान की तरह वह to the moon वाली कैफियत थी. Right. और वह कैफियत so so at that point it was just this one factor कि in every हर drawing room conversation के अंदर ना मैंने यह बात सुनी थी और मेरी यह feeling थी कि anybody who can afford वह चाहता है कि मेरी पहाड़ों में कोई property हो. Right. ठीक है? और यह जो ख्वाहिश है ना इस ख्वाहिश को we wanted to convert into a sale for us. Right. और मुझे था कि यह ख्वाहिश क्योंकि exist करती है तो sale करने में थोड़ी सी आसानी होगी. So that was the thought behind going to the mountains, going to नथियागिरी. Right.

A lot of people इसमें लोगों ने कुछ कुछ छोटी मोटी cutting before these sort of buildings

छट डाली और आगे निकाल दिया and move on. हां, ticket size बड़ा हो जाता है. वहां ना construction cost बहुत ज़्यादा है. Right. And flat land नहीं मिलता और जब flat land नहीं मिलता ना तो आपको naked structure को लेकर आना पड़ता है और फिर उसके ऊपर construction करनी पड़ती है of a house. Right. So flat house it might look like a villa to you but उसके नीचे ने naked structure की cost बहुत ज़्यादा होगी, right? Which massively increases the ticket price. Right. So अब so for example अभी भी अगर आप अगर if you skim through the different offerings even currently जो projects offer भी कर रहे हैं villa they are more than 100,000,000. 100,000,000 से ऊपर नहीं है, 100,000,000 से नीचे कोई भी villa नहीं है बड़े बहुत बहुत modest sized villas like पांच पांच दस से मले के ना so I felt कि यार that's too much of an investment to ask for people and obviously there are people who are who can buy those as well. I felt कि as a new business, as a new businessman if I keep the ticket size low I'll have a larger target market. Right. तो larger target market वाली जो चीज़ थी उसकी वजह से it'll be easier than for sale. क्योंकि if I have a larger people that who can fit into

the ticket size of the product that I'm trying to sell. Makes sense. मुझे इसमें यह बताएं कि अभी मैंने recently I did one conversation around पहले तो मैंने अपनी ख़ुद से commentary की उसमें मैंने बताया कि यार मेरे हिसाब से numbers क्यों matter करते हैं लिखनी है कि जी आप तो कलियात को तबाह कर देंगे, right? Which is a weird chicken and egg because at some point हम चाहते हैं कि हमारी tourism भी हो. Tourism होगी तो infrastructure चाहिए आपको. वह हुआ और जब मैंने वह gray structures देखे. एक मैं पहले गया था दो हज़ार तेरह चौदह में और एक मैं recently गया तो I was a little disappointed, right? Even though गिर्गित बल्तिस्तान generally comparatively बड़ा progressive रहा है but वहां पर भी अब वह एक you know, infinite construction हो रही है and it's destroying everything. मरी के साथ यह already हो चुका है. अच्छा, गलियात has comparatively been a bit more, I I I would say progressive with it. I don't know, regulation या क्या वजह? First of all I want to understand कि आपने regulatory framework को भी देखा है. क्या कोई proper regulation exist करती है Pakistan के अंदर? आपका यह process किस तरह का था of figuring something out and मैंने यहां पर जो एक project डालना है उसमें जो ISO value है उसको किस तरह से maintain और protect करना है? यह नहीं करना कि यार एक बस गंद मंद का किसी ना किसी ना सब कुछ डाला और you know I don't really care left right तबाह होता है. Nature तबाह होती है बस मेरा काम चल जाए.

यार this is a very very challenging question क्योंकि है ना frameworks तो exist हर जगह करते हैं. Frameworks the problem is कि are those framework frameworks effective or not? ठीक है? और यह problem ही यह तब आती है ना जब वह unplanned और hap hazard construction जब हो जाती हैं ना वह होने के बाद पता चलता है कि जी unplanned और hap hazard हो गई है. So this is यह तो responsibility है government governmental bodies की to not only just develop the framework but to actually foresee into the future कि इसकी implication क्या होगी? मतलब framework को exist करता duty में? Framework तो exist देखिए मैं अब so. कोई कोई कोई आया बड़ा consultant जिसने एक plan बनाया कि यार यहां यहां यहां building हो सकती है, यहां यहां यह हो सकता है तो वह overall कैसा लगेगा यह अभी random हो रहा है. अच्छा नहीं so what happens is कि यहां पर you once you buy the land then you go to the you go to the department. Department आकर अपने surveys करती है कि यहां पर जो आप land जो आप propose कर रहे हैं is that suitable for this area or not, ठीक है? उनके अब internal क्या detail parameters हैं that's that's probably privy to them, right? Right. But they tell you if there is a certain thing there is a certain threshold case से ज़्यादा construction नहीं हो सकती. They try to protect the view by making sure कि जो if your area is downhill you can't construct more than three allow करें. So we went to the regulator. उनसे उनको बताया क्या करना चाह रहे हैं. उन्होंने changes बताईं कि this is not compliant, this is compliant और फिर एक two and four यानी कि process के बाद you were able to get the approvals to do the building. तो जो आपकी पहली building है, इसका क्या है? What's the, what are the numbers like? कितने apartments हैं? कितना floors हैं? क्या बनाया आपने? So I think it's somewhere around about हमारे जो total covered area है that's around about 100,000 square feet. जिसके अंदर three forty four apartments हैं और इसके अंदर mixed apartments हैं ना? Three bedroom भी हैं, two bedroom भी हैं, one bedroom भी हैं. Right. So when we started off उस वक्त एक so the economy is booming, ठीक है? So we went for larger sizes. Right. और लोगों की demand भी because people want to come and live with their families, right? तो उस वक्त तो वह चल गए but now that we have seen कि people are bit वह एक generally unfortunately we are also because वह real estate के tag में आते हैं ना तो हमें भी बाकी real estate के साथ ही एक ही सफ़ में खड़ा कर दिया जाता है, right? Right. So unfortunately वह जो बाकी real estate सफ़र करती है although not understanding कि we are massively different or we are fundamentally different from the other conventional real estate. हमें unfortunately उसी उसी umbrella के under ना और उसी सफ़ के अंदर उनके साथ खड़ा कर दिया जाता है. How are you different? उसके उसने आबाद ही आज दस बारह साल के बाद जाकर होना तो दस बारह साल उसकी कोई utility नहीं है. Ultimately utility है वह भी if the city

progresses in that direction. And if the economics makes sense, right? आपने तो काफ़ी ज़्यादा

तो let's say बारह साल बाद आपका plot इतना महंगा होगा कि वह और बीस kilometer दूर देख रहा होता कि मैं वहां मुझे afford करेगा, right? Exactly. So basically when you are अब हमारी जो real estate है that you are actually using some materials to build something. उन materials की एक cost है, ठीक हो गया? So इसकी valuation की जा सकती है ना? इसकी valuation की बड़ी simply valuation की जा सकती है कि ok what materials did you use? आज उनकी क्या value है? अगर आप वही material use करें because industries यह construction एक ऐसी चीज़ है कि हर घर family में ना एक बंदा होता उसको एक idea होता ही होता कि square foot में क्या वन रहा है, There are certain elements that went into creating this product जिसकी वजह से आज इसकी price यहां पर खड़ी हुई है, right? Right. एक तो यह चीज़. फिर दूसरी चीज़ यह है कि it's a productive. It is something जिसकी demand है and I think personally like the reason I I I was actually looking forward to having this discussion with you is because once you put those numbers ना मैं तो I have been experiencing those numbers. Right. So the first day जिस hotel में जाकर जब मैंने पहली दफा when I went there to look for land so I stayed at a hotel. So मैंने I think सात या आठ हज़ार रुपए per night बैठे रहूंगा उस hotel में. सही है. It's the same hotel, same facilities. अब वह पैंतीस से चालीस हज़ार per night बैठता है और नहीं मिलता. मेरे वह अब they know me. अब तो we are locals with them ना working with them. Right. एक दमा मेरी booking उन्होंने I I had booked it for someone and they cancelled it because they were able to sell it for for a higher price to someone else. किसी ने आगे वहां पर bid किया. मैंने pre book किया हुआ था. That's how crazy the demand is. So I'll give you another example to help you understand कि demand कितनी crazy है. And it's not just the एक तो होते हैं ना वह ख़ास छुट्टी वाले weekends चौदह August and ईद की छुट्टियां हैं उनको निकालकर उनको निकालकर भी ना जो पूरा summer season है, right? So we have a small house that we have rented that's very close to the facility that we're building. जहां पर मैं भी रहता हूं, engineers भी रहते हैं जब हम जाते हैं site पर. Right. और so मेरे दोस्त से आनों को पता है उस घर का. So वह अक्सर होता कि वह मेरे से पूछते हैं is it available and then they just go there and stay there. Right. So इसी तरह एक दोस्त की call आई. मैंने कहा तू रैले ठीक है it's available. I think it was Tuesday और Tuesday, Wednesday, Thursday शायद उसने रहना. So Wednesday सुबह ना मुझे I was in the office तो मुझे मेरे architects आपकी call आती है कि father I am on the way तो वह चीज़ें बता दो क्या क्या थी जो discuss करनी है उधर site पर ना and I was like एक minute रुकिए. I'll call you back in a minute. ठीक है and then I'm just calling everybody in the office over there and नतिया के लिए कि यार कोई कमरा ढूंढो. वह आ रहे हैं. आ रही है. अब मैं दोस्त को भी नहीं क्या कहूंगा तू वापस आ? हां. And then वह भी so so वह भी एक comfort था हर बंद तो मैंने उसको we weren't able to find a single room. और यह off summer off summer? This is नहीं, this is summer season but during weekday. Right. During weekday and I have to just call him up and tell him कि वापस आ लें. माज़रूत, मैं I'm I'm I'm really embarrassed but एक हो गया I had a mess up. So that's how crazy the demand situation is. मुझे थोड़ा सा यह बताएं. पहले तो यह बताएं KP government कोई numbers निकालती है tourism के.

कभी कभार हमें दिन्यान में साल का आता है जी इस season में या इस weekend के ऊपर जी इतना बंदा आया या इतनी गाड़ियां move की but is there any data जो कि vetted हो, government sourced हो, जिसमें हमें कम स कम पता लग जाए कि demand and supply क्या है? क्योंकि मैंने जो मैंने अपनी video में भी दी थी, मैंने अपनी commentary video में भी दी थी, that was basically, you know, I went and I sourced data जो कि दो तीन चार साल पुराना था.

उस पर वह यही था कि I I did a fair share of extrapolation there and so I wanna check कि यार आपने वहां पर किया है. Inform जितना भी data exist करता है वह informal करता है. Formal data I have I have not come maybe शायद मैंने research इतनी नहीं की भी but I have never come across formal formal data of the numbers coming in. But I think जो factors है ना if you look at the factors तो वह factors बहुत यानी कि ना alarming हैं. In terms of the traffic situation, in terms of क्या नाम है? I remember जब हमने so we have a we have a office in the main बाज़ार, right? और I remember I used to go there from the site to the main to the office and back to the site और कुछ भी नहीं but last डेढ़ साल से I have stopped going to the to the बाज़ार office because it's such a hectic drive now it takes like है तो वह तीन चार kilometer, right? But वह drive वह इतनी traffic होती है और इतना ज़्यादा वह stuck up होता है कि it's almost impossible to get there sometimes ना? और इस इसका season क्या होता है? I mean I know for a fact कि रमज़ान will be off by and large Pakistan. अच्छा, रमज़ान में ना इधर थोड़ा सा different है. A lot of people want to have रमज़ान. अभी summer रमज़ान चल रहे ना हमारे? हां. So lot of people want to do their fast अपने रोज़े वहां ठंड में जाकर रखना चाहते हैं. अच्छा A of people go there. A lot of people who have homes there they also go there, right? Right. So because हमारा भी एक वह यानी कि it's a apartment, it's a it's a facility जिसके अंदर आपने apartment खरीदा हुआ है, right? So we are expecting कि कुछ ना कुछ demand रमज़ान में भी निकलेगी. But generally आपने कोई projection निकाली है कि यार जिस तरह आप Dubai है ना, Dubai में Dubai आपको पता है tourism Right. और यहां पर हमें edge basically that's one reason why नथिया गली को prefer किया. नथिया गली का ना altitude जो है ना उसका फ़ायदा यह है that it is always cold in the summers. सही है. वगैरह

में ना बड़ा problem होता है. मरी तो इतना आबाद हो गया होना slow और करेंगे आपको

धूप पड़ रही है ना तो वह जितना मर्ज़ी अच्छा मंदिर होगा ना वह ज़हर ही लगेगा आपको basically ना. Right. दूसरा जो feature है ना वह यह है कि because of its altitude snowfall guaranteed होती है. Right. हर साल यह यह there won't be a year हां कम ज़्यादा होगी but there won't be a year that you will not witness snowfall. Right. अच्छा अब यह दोनों चीज़ें जो है ना this is what drives tourism. हम Pakistan के अंदर snow because हमें मिलती बहुत कम है. हां. खासतौर पर पूरा यानी हमारा जो major part of Pakistan है that's dry, और वह humid और वह सारा कुछ, right? So हमें snow का एक बहुत charm होता है, ठीक है? So basically if you build if you're able to build the right facility अब snow का problem पता क्या है? यानी कि इन countries जहां पर snow वगैरह होती है ना first world countries वहां पर ना आपका heating system काम ना करना ना is considered an emergency. They are available twenty four seven round the clock हालांकि आपको पता है वहां पर fire बुलाओ तो कितना time लगता है, ambulance बुलाओ तो वह कितना time लगता है लेकिन heating system आपका out हो जाए ना they consider it as an existential emergency and they come in and fix it. Fix it, right. ठीक हो गया. So इसी तरह snow fall भी ना if it's not done, if you want to witness snow fall there has to be the right infrastructure for it otherwise you're gonna hate the snow. And we saw that with with Murray remember कि वह गाड़ियां फ़ंस गईं और वह क्या हुआ? अच्छा वह गाड़ियां गाड़ियां फंसना तो एक एक बहुत ही बुनियादी मसला है ना वह तो एक road network का मसला है. उसके अलावा भी not a single facility, not a single facility I don't think has been built जिसको आप कह सकेंगे जी हां जी यह heat proof है, यह temperature proof है और यह wind proof है. If it's not protecting यानी अंदर से हवा की intake seal नहीं हो रही है आपकी building, ख़त्म आप उसको कुछ भी नहीं कर सकते. आप कितनी heating लगा लेंगे उसको. हमें AC AC वाले कमरे के अंदर अगर दरवाज़ा खुला जुड़ो, होगी cooling, होगी cooling, नहीं होगी. हां. So इसी तरह heating का जो है ना heating is even more difficult. Heating के अंदर you need to seal not just the the the door but also the windows. Right. So, वह जब तक वह और कोई एक एक भी ऐसी facility exist नहीं करती जहां पर आप यह चीज़ कर सकें तो वह if it's going to snow outside it's going to be crazy cold inside कि वह बर्दाश से बाहर हो जाएगी. So, यह भली जो चीज़ है ना so so what's happening now is जो season है ना वह पूरा साल stretch करता है for people who have good facilities.

Right.

People who have good facilities so there's a there's a very good hotel close close to us or they have a good facility, relatively better facility. उनके winters में भी वही rate चल रहे होते हैं. The same as summers because because they have created that mark in the market ना कि भाई यह चीज़ है this इस area में tourism को promote करना है. This is what you need to do. And if you're doing that तो people will come all around the year. It's not just it's it will then effectively not remain seasonal thing. So that is something that people need to understand.

Interesting.

आपका जो इस वक़्त वाला project है वह live होगी या किस phase में है sir? नहीं so so we have finished the gray structure. हम उसकी finishing कर रहे हैं the windows are being installed right now और once the windows are done तो फिर वह seal हो जाएगा from water and everything फिर अंदर से उसकी finishing वग़ैरह शुरू करेंगे. आपने यह ceiling के ऊपर बड़ा focus कर रहे हैं ceiling और heating के ऊपर, right? Pakistan में unfortunately मैं अभी पिछले साल देखा था वह एक गोरा आया हुआ था.

उसने ना Serena Hotel की वह review बनाया effectively, right? और वह आया उसने यह कहा कि जी पचासी हज़ार रुपए का मैंने एक room लिया है which is $400, $3,350, $400 और फिर उसने जाकर अंदर infrastructure दिखाया कुछ चीज़ें टूटी टाटी हैं, दराज़े सही नहीं हैं और हैर उसने he was mind blown कि यार यह Pakistan का premier hotel है. The price is just insane considering कि जब आप जाते हैं और जाकर let's say Thailand जाते हैं या बहुत सारी और जगहों के ऊपर जाते हैं तो you would expect in emerging market के अंदर कि cost of stays will be comparatively lower and infrastructure will should be available. Baseline कुछ infrastructure होना चाहिए. कोई बहुत ही ऐसी कमाल शहर मुल्क नहीं होते जो कि हम जाते हम कहते हैं यार देखो उधर Thailand कितना कमाल हो गया या श्रीलंका कितना कमाल हो गया. But they understand hospitality very well कि यार लोग पैसे लगाकर आ रहे हैं उनकी comfort proper होनी चाहिए. पहला तो why do you think कि यह historically मतलब यह मेरे लिए ना it's a no brainer कि यार आप basic मुझे मुझे heating cooling proper दे दो, central दे दो. वह एक what all did you go through to figure out कि यार ठीक है मैंने इसको पूरा करना है? यार, I I also known. अच्छा मुझे मुझे cost भी समझ नहीं आती.

मैं I'll मैं अभी आपको quote करूं rates of the facilities in नतियागिली तो it will be mind boggling. Like we travel और फिर बाहर रहते हैं ऐसी ऐसी कमाल accommodations मिल जाती हैं आपको under $100 a night कि like आप परेशान होते हैं कि यार यह क्या why is it like that और वह and उनकी तो cost of I think cost of वह जो as a hotel उनकी जो cost of operation है वह भी बहुत high होगी compared लेकिन for some reason back at back in Pakistan hotel industry के जो rates हैं वह बहुत कम कुछ समझ नहीं आते ना? वह समझ नहीं आते but that's how it is. मतलब आप कहते हैं काम अभी नहीं हो सकता है primarily tourism ही होगी, right? हां. So this is something that I have always failed to understand. ठीक हो गया? अच्छा दूसरी चीज़ यह थी कि हमारे as a generally आवाम के ना standards इतने low कर दिए गए में है ना कि हम जब नथिया गली जाते हैं ना अगर हमें एक fairly hygienic facility मिलती है ना तो हम आगे उसकी तारीफ़ ऐसे करते कि Ritz Carlton में ठहरकर आ गए हैं. हां. यूं बस अब क्या है? यार साफ़ था यार वह bed पर जब सोए हो तो कराहत नहीं महसूस हुई. तो इस पर ही हम इतने खुश हो जाते हैं तो फिर the other person also उसको भाई मैं क्यों पैसे लगाऊं? जब मैं इतना सा करके तो आएगा और मैं पैसे वही लूंगा तो वह incentive खत्म हो जाता है. Right. ठीक है? And I think someone has to like कोई ना कोई beach में से यानी कि unless that someone comes comes in और उस standard को change नहीं करता, उसे एक normal routine और setting को change नहीं करता तब तक I think the others won't have an incentive to change. So that's the thought process और वह जो आपने कमरों वाली बात की ना so that that was part of my research actually. So हमें एक एक चीज़ जो हमने अपने अंदर incorporate की हम एक उधर ही एक hotel में ठहरे उसमें ना heating system भी लगा होता है लेकिन वह काम नहीं कर रहा था. Winter speed ठंड लग रही थी. कि यार so we'll build a proper room for storage of LPG. LPG will be delivered from that room like the normal natural gas is delivered in our homes in the in Punjab and sin वगैरह. Right. ठीक है? So you never have to say see the face of a cylinder. I see. So you never have to see the face of a cylinder. Right. And because it's an enclosed space, ख़ुदाना ख़ास्ता कोई accident या mishap होता तो it's contained within that room and it's not उसमें कोई जानी नुकसान का. अब यह छोटी सी चीज़ है एक. ठीक है? छोटी सी चीज़ है. तो सर्दियां आई तो वह उसके अंदर वह gas आती नहीं है. तो cylinder ही डाला होता है. वह cylinder gas freeze हो गई. Pakistan के अंदर वह LPG freeze हो गई. लौहार के अंदर sorry. पाकिस्तानी लौहार के अंदर, right? So I had to then यानी कि जो delivery mechanism है उसके अंदर भी temperature maintained रहे और जहां पर आप store कर रहे वहां पर भी उसका temperature maintained रहे हैं. Right. और फिर हमने उसकी उसको इस तरह से implement करें कि वह अंदर उसकी refill की बारी आएगी. So, the car comes in, it refills it directly और वहीं से वह निकल जाती है. So, movement of cylinders को हमने ना minimize किया. अभी एक छोटी सी design वह है. हां, लेकिन a lot of thought went twinted वह एक दफा गई है ना? हां. खत्म हो गया. हां. Now अब वह जो कभी आपको cylinder को घुमाना नहीं पड़ेगा, वह cost saving भी तो है ना और फिर the security that you can offer to your to people who are coming into your facility. तो यानी कि हमें basically ना वह fear होता है कि यह मैं कर लूंगा, यह इतने पैसे लग जाएंगे और फिर मैं हालांकि वह I think I personally think कि once you do it so example हमारे सामने ही है ना कि जो relatively बेहतर फिर से मैं यह नहीं कह रहा कि rates carton के पास season पूरे साल का है. Relatively बेहतर जो हैं उनके पास पूरे साल का season है वह पूरे साल में वह rates charge कर रहे हैं. So if you're even better than them and if you set up a certain standard तो you will get the return for it. There's a no brainer. अरे तो थोड़ा सा वह भी है ना demand supply का है कि वह market में competition अभी तक इस वजह से नहीं आ पा रहा because अभी demand इतनी ज़्यादा है कि आप हां, whatever you ख़बरा भी निकाल करना तो वह fail हो जाता है season के अंदर. तो वह Sir, हमने ना labor accommodation के लिए एक जगह ली थी because a lot of our labor comes in from Punjab for the construction. Right. वह hotel वन गया है. उसे हमें notice देकर निकाल दिया उस hotel बना लिया उसको. हां. तो जो भी अगर कोई building exist करती है उसके ऊपर जो है ना चार, paint, paint लगाओ और इस वक़्त hotel बना लो.

यह आपने बहुत interesting बताया look heating and cooling is gonna require energy, right? Energy is either electricity or some sort of a carbon based. अब gas वहां पर है नहीं so you're effectively saying कि जी मैं LPG के ऊपर reliance करूंगा completely. Electricity my understanding is कि it's going to look very similar to as most of northern area is कि जी वह कभी आएगी कभी जाएगी, random हो जाता है. थोड़ा सा इसके बारे मुझे बताइएगा. But क्योंकि my understanding would have been कि अगर आप या तो एक तरीका का risk को solve करने का यह था कि यार मैं purely पूरी situation को electric कर लेता हूं जो कि problematic है because electricity is higher compared to the region. So you're effectively saying कि यार मैं premium उसके ऊपर दे रहा हूं.

How have you sort of? अच्छा so मैं so पहली बात है split inverters तो मैंने करने ही नहीं थे ना. I wanted to go for radiators. Water based because वह जो आपके inverters है ना they are nauseating. Right. They are not they are very dry और वह आप एक certain point के बाद use नहीं कर सकते उनको. Like it cannot run-in the background while you're sitting sitting in the room, right? So they are just वह एक जुगाड़ है for heating that's not the effective way to heat, ठीक है? पहली बात हुई हो गई. दूसरी बात that came to my mind कि हम LPG से जान ही चुरा लें अपनी बिजली के ऊपर आ जाना, right? So उसमें हमें सबसे पहले radiators भी electric boilers के साथ आते हैं. बिल्कुल. ठीक हो गया? हमने उसकी cost massive cost change बहुत महंगे हैं वह like four x more expensive than the LPG ones. Capex KRP. Just the capex हां उसके बाद फिर जो आपके जो electric cooktops हैं ना वह भी बहुत expensive हैं as compared to the LPG ones. जो load खेचने की चीज़ होगी वह स्त्री होगी basically in in the building. जो

आपका water heating है electric है. Electric है. So the build एक एक central space है जहां पर water heating होती है वही radiator में जाती है. यार again this is again from my experience कि जो central

water heating है ना it's not it's ineffective for those areas. अच्छा. उसकी वजह मैं मैं बताता हूं. देखिए आपने जहां पर भी लगाया होगा ना एक certain distance उसको तय करना पड़ेगा. हां. अगर ठंड है ना buyer तो open the tap and the hot water comes in. This is like you don't have to ask or you don't have अरे मैं to I mean we were at rush in Russia that was minus 30 पर मैं गया था और sir आपको Building के अंदर tropical होता है चड्डों में फिर हैं आप? हां हां ऐसी है. और पानी आपका गरम आता है आपको tension नहीं होती. Exactly that's the idea ना वही जो snow वाली बात भी मैं कह रहा था ना कि वह आप अपने आप अपने comfortable clothes में in your t shirt with your slippers on और आप एक heated floor के ऊपर walk करें और अंदर गरम है मौसम और बाहर बर्फ गिर रही है तो आपको बहुत अच्छी लगेगी. But if यह अंदर वाला scenario खत्म हो जाएगा तो वह बाहर वाली बर्फ भी ज़्यादा लगने लग जाएगी. हां हां. So heating का मैंने water heating का ना मैंने यह चीज़ देखी कि water heating के अंदर सबसे problem आता है कि अगर central होता है ना so in a large building what happens is कि उसका delivery time बहुत बढ़ जाता है. पानी ने तो travel करके ही आना ना heating system से आपके faucet तक आने में. So उसमें क्या होता है lot of energy is lost as well. The misuse of someone else उसका बवाल आप पर आ सकता वह ना? या और आपके misuse का बवाल दूसरे पर जा सकता है. Right. ठीक है? तो इस चीज़ को खत्म करने के लिए ना इस चीज़ को completely so we decided कि यार हर unit का ना अपना dedicated heating system होगा. ठीक है, electric Electric है है वह. अच्छा but the reason electric है और with storage है. जो instant है ना, जो instant heating solutions है ना वह electric हो या LPG हों, they are good for washing hands, perhaps washing dishes but they are not good for taking a shower. Right. क्योंकि वह उसने ना instant heat करना है that means कि it has to become insanely heat heated कि आपको वह इतने छोटे से time में गर्म पानी दे दे, right? हां. तो वह एक certain time तक ही दे सकेगा अगर उससे ज़्यादा if it continue उसका अपना system collapse कर जाएगा, blast कर जाएगा, right? जो मैंने instant वाले globally देखे ना वह एक तो उसका load बहुत ज़्यादा है. सात सात आठ आठ हज़ार watt वह केचता है और

जो gas वाला है I've used them in my house as well. They have a good novelty value in the summers कि यार मैं तीन घंटे भी shower ले सकता हूं. लेकिन in the winters वह बहुत फिर up and down करता है कि वह एकदम से on होगा और वह बहुत जल्दाबा पानी दे देगा और फिर वह एकदम से out होगा and it doesn't work so. So I agree कि practical practicality

of instant does not work. So वह so we were only left with electric with storage. Right. That is something that will that यानी कि उसके अंदर बिजली नहीं आ रही तो फिर मसला है. So वह obviously you have to if you're running if you're trying to build a facility तो wow यह होती है basically ना यानी कि there is no there is no method to that madness. And so you'll require an entire backup system full 100% backup या वह यह वाला backup होगा कि 250% backup because अगर बहुत ज़्यादा अब weather ख़राब है अब वह mainline ऊपर हो ही नहीं सकती. आपके पास gas आए हुए हैं snowfall के अंदर तो आप उनको क्या कहे आप हंसकर दिखाएंगे जिन्होंने इतने पैसे दिए होंगे so 250%. You have to 2.5 times the load that you require उतना backup आपने अपने पास रखना है. Right. Iron, ironing? Right. हमने electric electric load massively कम कर दिया ना, microwave ovens हैं. पानी तो है ना? पानी तो होगा. That's still पंद्रह सौ दो हज़ार water के We're चक्कर doing the whole building on. We're doing every the whole thing will be on electric backup. And what about radiator water? That's also electric. नहीं, radiator water जो है वह LPG से heat up होता है. How does that system work? So basically there's a boiler installed. वह भी हमने dedicated हर हर unit का लेदा system है. हर हर unit का लेदा system है. I see. That makes the delivery efficient, that reduces the cost of operation as well. एक CapEx या इसलिए बढ़ जाता है but it's much more efficient doing it like that. और so there's a boiler that's installed in the balconies उसको उसको ventilation चाहिए होती है because वह LPG लेता है और LPG से पानी को गरम करता है. ठीक है. और पानी फिर एक एक वह circulation system होता है जिसके through गरम पानी जो है वह pipe से होता है वह radiators में आता है and radiators फिर steam के through उसको गरम करते हैं. Right and is that also in the flooring? You mentioned something about flooring, heated flooring as well. हां यार because वह एक वह एक वह है ना like winters के अंदर ना हमारे हमारे घरों, हमारे even the modern homes they do not come with heating होती नहीं है. हम वह आ रहा है ही नहीं concept ना बल्कि वह रात को होता है हवा किधर से आ रही है वाला चीज़ ना so. हां. So जो सबसे खौफनाक चीज़ होती है ना वह होता है bare footed putting your feet on ceramic tiles सुबह उठते हुए. ठीक है? So because we were trying to build this एक एक comfort build करना चाह रहे थे ना? एक एक experience build करना चाह रहे थे. Right. तो we were we were talking to the vendor और फिर उसके साथ we came up with a solution so हमने उसी system को extend करके so we extended the pipes और उसके उसके obviously कुछ accessories और सारा कुछ add करके so that same system is to be responsible for heating the flooring flooring as well. Interesting interesting.

So before I move on to मैं थोड़ा wider जाना चाह रहा हूं but

जो आपका इस वक़्त जो building है वह sold out है? हां, the the first phase that जिसकी अभी finishing वगैरह हो रही है that's sold out. Investor

का वह कैसा था? Because again it's it's it's fairly difficult. It's easier to sell in कराची लोह इस्लामाबाद, right? More so in लोह और इस्लामाबाद. But north का जो जो जो value prop है ना वह बड़ी fresh है और वह कहता है कि यार मैं तो you know मैं बाहर बैठा हूं या मैं कहां पर बैठा हूं. मुझे क्या पता कि northern area में आप कुछ बना रहे हैं, बनेगा, नहीं बनेगा? How how were you like was it easy to sell it at the time? अच्छा वह जो जिसने initially हमने बात की थी कि desire तो थी. Desire वाली चीज़ तो थी even you would agree with me on that and I think everybody listening would agree on that as well.

अब desire आ गई अब Trust यह है ना sir. Pakistan के Pakistan के अंदर problem यह है ना because all these projects यह जो बड़े real estate developmental projects होते हैं वह बनते ही crowd funding के through हैं. अब वह crowd depending on what you're trying to build वह crowd फ़र्क़ हो सकता है. तो dolman के dolman बनाएंगे तो उसके अंदर like आपके massive institutional investors आ जाएंगे. The the giants of the industry आ जाएंगे. So इसी तरह आप apartment building बनाएंगे तो every apartment owner has contributed in the construction of that apartment building, right? So basically that desire was there. अब वह gap को bridge करना था कि भाई हम आपके साथ invest करेंगे तो आप बनाएंगे या नहीं बनाएंगे, right? Mhmm. So उसके अंदर यह आता है कि you start off at a very low price. So you incentivize the early investor जिसने कुछ भी नहीं देखा वह देख रहा एक रड़ा मदान है, एक GDA से काग़ज़ है कि यह approval हो गई हुई building की and that's about it और उसी base के ऊपर वह आपको trust करता है but because उसकी price इतनी low होती है वह कहता कि यार देखी जाएगी, right? And I think business के अंदर when you meet someone तो आपको एक fair idea हो जाता है कि क्या नाम है? What the other person is? What his ambitions are? और एक आप एक you get a vibe of the other person. So initially that's how you start selling और आप वह दूसरी चीज़ हमने यह की because it was our first project और हमारा उस तरह से real estate experience नहीं था. So what we try to do उस उस confidence को ना सिर्फ build करने के लिए बल्कि maintain करने के लिए ना we we started a YouTube channel. Right. You can change that once it's time stamp. हां. So our whole journey is documented कि in the last two three years के जो even during the worst of economic conditions especially for the construction industry कि sale हो नहीं रही, money is not coming in and prices are going up like crazy. Two x in certain cases three x हुई हैं prices. अभी हमने जब windows का order place किया है so in my feasibility they were at 16,000,000. We ended up placing the order for 32,000,000. Mhmm. So this is where वह अब और यह standard windows हैं या are they also double glazed? नहीं so वह वह standard windows would defeat the whole purpose of the heating and everything else. Right. So we have to seal the building. We have to make sure कि nothing comes in, nothing goes out. No air comes in, no air goes out without our without us wanting it to happen, right? Right. So that can only be done with UPVC double glazed windows. Aluminum windows के अंदर, Pakistan के अंदर जो aluminum windows available हैं और वह infrastructure incapable हैं of insulating the the building. Right. तो इसलिए you have to go with UPBC double glazed windows. यह imported होती है basically? नहीं, अब तो local बनना शुरू हो गई है. अच्छा. Local भी बनना शुरू हो गई है

before we talk about the industry I wanna talk about this particular project. My understanding is this is not I mean so एक बंदा दिमाग़ में ना मैं कहता हूं कि यार मैं इस्लामाबाद में एक new blue area में वह tower वन रहा है. मैं वहां पर एक apartment ले लेता हूं. अब यहां पर आप effectively यह कह रहे हैं कि हर किसी का ख़ाब है कि वह northern area में एक मेरी property हो, पड़ी हुई है. अब उसकी investment value ठीक है मैंने मान लिया कि यार capital gains उसके ऊपर जो भी आपका हो रहा है वह हो रहा है लेकिन there will always be a higher capital gain in a busier area theoretically, right? अगर until and unless it is there is there is someone someone living there, यहां पर तो सिर्फ़ और सिर्फ़ tourist in tourist out है ना? Normal conventional उसमें मैं लाहौर में expect करूंगा कि जहां पर सारे के सारे लोग आकर invest करना चाह रहे हैं तो वहां पर मुझे उसको it's much more liquid. मैं उसको आसान से बेच सकता हूं probably higher premium भी बेच सकता हूं. इस case में जो tourism का business model है उसमें capital gains हैं but उसमें एक आपकी monthly income का या at least एक quarterly है whichever whatever the model is there is a concept of income and वह पूरा मिलाकर के आपको एक business case बताती है, right? Yes yes. आपके case में what what's the business model here जो कि आप investor को what are they looking at in terms of numbers? Just हमारे पास बहुत कम है ऐसे like

you're right. एक I think गिने चुने एक दो लोग होंगे who made and made this demand कि जी हमने अपने लिए रखना है. We're not gonna put it in the pool. हम इसको you are not gonna rent it out. हम लोग भी जब आऐंगे तो हम ही उसको आकर use करेंगे. Mostly people are I think वह जो model हमने बनाया अच्छा सुबह मैं पहले दोनों चीज़ों में I'll come to the monthly income लेकिन उससे पहले मैं capital gains वाली चीज़ को address करूंगा. Theoretically ना capital देखिए एक commodity है ना it's a commodity. Right. Commodity की price किस चीज़ से determine की जाती है? Number one scarcity. Right. अगर limited होगी supply के अंदर तो उसकी value बढ़ेगी, right? Right. और number दो चीज़ its ability to generate revenue. यह दो चीज़ें हैं जिससे उसकी long term value determine होगी. Right. ठीक हो गया ना? इसी तरह इसीलिए यानी startups की value बहुत ज़्यादा क्यों होती है? Because उसका जो future upside है that's what you're cashing in on today. Right. That's why you pay 10 x its original book value right now and buy buy buy that business, right? Because future में आपको नज़र आ रहा कि इसका potential to revenue generate करना बहुत crazy है. अब यहां पर गलियात में जो गलियात में ना जो सबसे बड़ा problem है ना वह है access का. आने जाने का, traffic में stuck होने का. If you're going to be stuck coming, आप एक relaxation के लिए आ रहे हो और आपने तीन तीन चार चार घंटे आते जाते traffic में stuck होना है. That defeats the whole purpose of that vacation. So so we were we were lucky enough to get a place where you can get to and go back without being stuck in traffic. वह geographically वस्वलाह की तरफ से हो गया कि अब वह एक ऐसी ऐसी अठाबादल रास्ते. अठाबादल रास्ते में थे. It's a first landmark. वह you never get stuck in traffic. ठीक हो गया. फिर दूसरी चीज़ registry वाला land ना like जहां पर आप title deed transfer कर सकें वह exist नहीं करता. Right. What do mean existing करता? So, mostly land जो गलियादा तमिल थोड़ा होता ना? नहीं नहीं, वह होता है leased from the local government. I see. ठीक है? वह lease आपको transfer करते हैं. अच्छा, अब lease का problem यह है कि you can build a hotel on top of it but you can't sell it further. Right. You can do what we are doing. Right. So, what if you're not doing what we are doing so probably आप वह बहुत बड़ी facility नहीं बना सकेंगे. हां. फिर एक इतनी larger chunk में आपके पास land इकट्ठी करना, वह भी impossible है in गलियात. वह भी it's just lucky we were मैं तो बड़ा clear हूं. कितना बड़ा land है अभी आपके पास? We we have been able to gather around 30 canals ना. Right. और we're trying to we're trying to expand. जितना ज़्यादा होगा उतना resort के perspective से अच्छा होगा. Right. So, अब इस सारी चीज़ को आप देखेंगे ना तो you understand कि इस तरह की product market में आना बहुत कम है. बहुत बहुत कम chance है उसके आने का, right? So हमने supply को define कर लिया कि supply is supply is going to be really, supply को enhance करना is going to be really tough. Right. अब हम आ जाते हैं revenue generation capacity के ऊपर, right? So हम इसके अंदर ना model create करना चाह रहे थे कि if you are able to create something जिसकी value इतनी अच्छी हो, right, कि हम भी कुछ बनाएं and हम जो कुछ भी बना रहे ना हम उसको बांट भी लेना तो everyone is getting a good chunk out of it. Right. So, that was the idea, right? हमने उसका जो financial model है ना पहली बात तो यह है कि you are buying a आप जो हमारी the rates that we are selling at इसी rate पर आपको लाहौर, इस्लामाबाद, कराची में residential apartments मिलते हैं that are not furnished, that are not equipped. ठीक हो गया? So, इस rate पर so essentially what you're doing is you're buying into residential. आपकी जेब पर क्या बोझा रहा एक residential real estate का बोझा रहा है. Right. आप, you know the numbers. Yeah. जो residential real estate होती है पूरी दुनिया की average जो है उसकी rental yield की वह कितनी तीन चार percent है. Am I right in saying that? मतलब दुनिया की residential yield हां. Average बात कर रहा ना? Right. Dubai में कुछ areas में वह crazy हो जाती है. कुछ में वह जा रही है नौ दस percent जा रही मैं है. Average की बात कर हूं. Average अगर मैं जो मैंने recently अपनी against series के लिए study किया था ना तो majority

five to 7% के ऊपर, five to 6% के ऊपर जा रही है और सोच जो कि अच्छी markets commercial commercial का बता दें.

जो apartments आप ख़रीदते हमने उसका financial model इस तरह से tweak किया that it has now the capacity to generate revenue without any caps. So, मैं उसको थोड़ा सा explain करता हूं वह कैसे है. So, for example हमने model यह बनाया कि आपने apartment ख़रीद लिए, आप apartment के मालिक वन गए. इसके अंदर जितनी revenue generating activities हैं उन सालों का revenue pool में जाएगा. उस pool में से हम फिर खर्चे निकालेंगे और खर्चे निकालने के बाद जो profits है ना उसका 60% we will pass on to apartment owners, ठीक है? So now अभी जो comparable models exist करते हैं market में उसके अंदर अगर आपके साथ share किया भी जाता ना तो आपको एक कोई fixed percentage दे दी जाती है या एक certain portion of the room rental बस दे दिया जाता है and that's it और कोई चीज़ नहीं दी जाती. So, अब यह जो हमारा all inclusive revenue profit sharing model है what it is essentially doing is कि market norm से हटकर asset के साथ एक revenue stream को हमने जोड़ दिया, ठीक है? And hotel industry the way it works is कि आपका जब occupancy rates ना 40 to 50% तक hit करते हैं तो you're making profits. Right. But जब 50 के beyond जाना शुरू होते हैं ना तो आप के profits massively increase करते हैं क्योंकि आपकी baseline cover हो गई होती है. It's not like कि आप दस percent extra gas को करने के लिए आपको पैंतीस और बंदे रखने पड़ेंगे. उसी staff के साथ आप increase यानी so yes your cost do increase आपकी electricity bill बढ़ जाता है सब कुछ बढ़ जाता है. लेकिन वह margin पर उतनी नहीं बढ़ गई. Cost proportion से नहीं बढ़ते हैं. Right? और हमने इसके अंदर कोई limit भी नहीं लगाई. There's no up there's no upper lock to it, right? So if you're doing so for example हमारा estimate क्या है? हम एक बड़ा conservative सा estimate अपने investors को बताते हैं कि अगर आपने एक apartment लिया let's say दो करोड़ रुपए का, ठीक है? उसके ऊपर आपको ज़ैन में रखना चाहिए कि सारी चीज़ों का मिलाकर ना roughly डेढ़ से दो लाख के के आस पास monthly income आएगी. This is based on 45% occupancy.

ठीक है, This is revenue.

दो लाख per month का revenue आया है. Profit profit profit profit. Ok. Profit. So, एक सारी वह पूरे metrics में से निकालकर financials run करके एक आसान अल्फाज़ों में उनको हम यह बताते हैं. ठीक है. But जैसे ही यह 5060% hit करती हैं ना यह यह पांच यह पांच पांच percent से नहीं increase करता है यह massively increase करता है. यह apartment कितने का है?

Starts with starts from दो करोड़. आप कह रहे हैं कि दो करोड़ का जो apartment है मैं उसके ऊपर conservative figure लगाता हूं. ठीक है. नहीं I mean that's fine. मैं मैं मेरे लिए I think that I mean I 9% आप इस पर डर क्यों रहे हैं? नहीं मैं डर नहीं रहा मैं मैं I am trying to show you हम हम वही बताते ही हैं हां हां. हां हां, वही get कि आपको इसमें भी जो upside है उसमें यह है कि आपको 5,000 rupees के ऊपर मैं निकालता हूं चार से कितना बनेगा यार यह? अच्छा अच्छा ख़ासे लाख वन जाता है. साढ़े सात लाख तक approximately seven fifty वन जाएगा. Seven fifty बनता है. Seven fifty से मैंने add किया 25 हो गया, 25 हो गया तो यह roughly चला गया 12.5%.

ठीक है. And then the

the capital gains? हां, so अब मेरे लिए जो इसमें interesting बात है ना वह यह है जो जो चूना लगाते ना वह पचास हज़ार रुपए आपको monthly देते रहेंगे वाला. क्योंकि आपका revenue उस हिसाब से adjust होगा. Which basically means कि every time that 9% is always going to be on top of the capital gains and is going to be inflation adjusted. So आज मैंने दो करोड़ रुपए लगाया. पांच साल बाद दो करोड़ रुपए की actual net rupee value आधी हो चुकी हुई है तो वह चार करोड़ रुपए की value के ऊपर आपको 9% मिल रहा होगा. वह जो मैंने जो एक कमरा जो आठ हज़ार रुपए रहा था वह पैंतीस रुपए आ गया तो वही यह impact इस पर भी आता रहेगा ना? हां, तो which is जो important चीज़ है वह यह है कि जो मैं again लोगों को जो thought है ना वह यह है कि developmental real estate gives you the return जो कि otherwise आपका जो रुपया पड़ा ना मेरे पास वह burn हो रहा है. Pakistan में on average बारह percent, तेरह percent inflation या दस वैसे आप twenty year rolling average निकालें तो नौ percent inflation है. वह नौ percent inflation जो है वह आपका अगर पैसा पड़ा हुआ है तो वह आपका burn हो रहा है उसका आप कुछ नहीं partner है. कुछ नहीं कर रहा है. वह अगर आप जाकर के invest करते हैं in a productive space तो उस पर on average जो है ना आपका जो gains होता है gains तो आप छोड़े inflation adjusted now 9% वह again एक पूरी वह accounting थी real estate की, pricing की तो वह आप जाकर देख लीजिएगा. उसमें मैंने वह बताया था कि inflation more often than not at least two three five year timeline हमेशा adjust होती आपके capital gains के अंदर. So पहला आपका पैसा protect हो रहा है. On top of that आपको 9% मिल रहा है जो कि generally बड़े कम business उन्हें Pakistan में मिल रहा That I जो again twenty eight nights is a premium, is a membership premium that I'm getting on top of that. Right? Cash return जो है वह that's for me is 9% is important and then वह आपने कहा one fifty to 200,000 अगर आप उसको 200,000 कर लेंगे तो again वह 912.5% हो जाएगा which are not bad. Mean this is these are great अच्छा

हम इंशालाह we are very hopeful because the thing that we are building I don't think कि कोई किसी ने भी इतना thought डालने की कोशिश की है वहां build करने में. ठीक हो गया? यह यह चीज़ ना मैं explain actually इसलिए करना चाह रहा हूं because I think अगर आप उसी industry को पकड़े और बेशक वह industry जितनी मर्ज़ी पुरानी हो आप थोड़ा सा अपनी अपने अपने users की need को समझें, आप थोड़ा सा उसके ऊपर research करें और थोड़ी सी tweaking करें तो you can actually add a lot of value not just in the short run but also in the longer run. Right. और अच्छा from a from a passive investment आजकल लोगों को है कि यार obviously यार you can't be वह कितने काम कर लेंगे आप? दो तीन कर लेंगे और वह दो तीन हासिल के बाद कहीं ना कहीं तो आप you will have that point where the limit is reached, right? So from a passive investment perspective ना इस तरह की investments में yes I might be biased as well but that's where you come in and you can tell me if I'm I would actually be happy if you think that what I'm saying is does not make logical sense or market sense so it's sure you do inform the audience. But I feel कि देखें जब आपके पास एक real estate investment है so you have a physical asset जिसके अंदर जिसके अंदर some elements have gone into its production and the title deed is in your name, ठीक है? So, you have a physical asset that has a market value. So, आपने एक कारोबार so basically आपने एक पैसे investment की है that has given you a title deed जिसकी वजह से आप एक real estate asset के मालिक वन गए and by virtue of that अब उस asset को लेकर एक कारोबार होना है. वह खुदाना खास था कारोबार बहुत अच्छा भी यानी कि जो अभी तक norms नज़र आ रहे हैं, market की performance नज़र आ रही है, indicators नज़र आ रही हैं तो उसके अंदर everything is bullish. अच्छा, अगर worst scenario क्या है? पहले bad scenario क्या है? Bad scenario यह है कि it's not run properly, it's not run effectively. ठीक हो गया? तो आपके returns कम हो जाएंगे but आपका CapEx महफ़ूज़ रहेगा. You can at any point in time sell that and get an exit. Right. Worst scenario है कि बिल्कुल ही नहीं profit आएगा even then you can get your entire CapEx back. Your CapEx is always insured, right? किसी business में ऐसे नहीं होता. दुनिया में किसी business में और CapEx की एक और मज़े की बात because with time यह Pakistan के अंदर जो again based on the economic indicators dollar ने ऊपर जाना है. सारी चीज़ें आपकी आपका जो शरीरे का जो आपका scrap आता है वह भी import होता है. हर चीज़ें महंगी होनी है. आपका cement के जो raw materials हैं वह भी import होते हैं. आपकी tile most of the construction industries is import based so सारी चीज़ें महंगी होंगी. So जब वह महंगी होंगी तो वह एक क्योंकि real asset है उसकी value ऊपर जारी होगी. So even in your worst scenario you end up making something. Whereas अगर आप किसी भी passive income के लिए किसी भी और business में invest करते हैं ना तो उसके अंदर there is always that उसका जो downside risk है ना वह बहुत ज़्यादा है. Let's say you आपको एक market में कोई trading opportunity नज़र आई है. आपने वह trade के, आपने पैसे जमा करके वह goods ख़रीद लिए हैं. In the course of business जब आप वह उनको बेच रहे हैं goods को, they are getting you good value. If it doesn't work out तो उस craft value पर बिकते हैं वह. Mhmm. वह उसके बाद वह जो जो जिसको पता होता आप फ़ंसे में हैं वह आपसे maximum 2025%

पर Firstly खरीदते आ मैं इसकी example दूं ना सबसे अच्छी example मैं हमेशा देता हूं. हर साल जो और वह सारा loss होता है. Like I remember कि इस्लामाबाद में I know at least fifty sixty of माई जानने वाले जिन्होंने restaurants खोले, यह किया, वह किया, वह total net loss है.

उसने वही चाय पीनी है जो पीकर गया था. हां. जिसकी वजह से वह वापस आए and getting like making that same thing day in day out every time that require और फिर That's a lot of science. You can't you can't just be cooking. It's not like you're going to be sit और खड़े होकर आप पकाने हैं, right? हां. मैं तो चाय पका हूं तो वह चार दफा उस पिचूले पर गिरती है, right? हां. So point is कि वह जो वह जो ops की optimization for a restaurant required है, if you can figure that science out then it's a it's a crazy यानी कि जो margins हैं और वह सारा कुछ है और उसके अंदर भी again just like a hotel business. हां. Once you reach a certain point, एक certain sale के बाद जब sale add होती है तो आपका वह bottom ऐसा होता है. नहीं आपकी bottom line covered होती है ना. हां. तो फिर आपके expenses उस तरह से फिर आपकी सिर्फ

But I'm not looking at real estate here. This, I mean, I'm I I don't intend to sell you on the idea of investing in real estate. I want to sell you on the idea of an industry which is tourism. जिसके numbers, जिसके वह बड़े different हैं और बड़े clear हैं, उसकी demand side already built in है. You have a huge youth population that is increasingly entering middle middle class. But with the dollar situation, they will increasingly look towards local opportunities. अभी तो मैं global डाल ही नहीं रहा, ठीक है? उसने जब जाकर के tourism में आना है तो उसने spend करना है, tourism industry ने चलना है, उसने पैसे कमाने हैं, someone has to make money. Now, आप जब tourism industry को देख रहे हो, उसमें देख रहे कि billions of dollars potentially दस पंद्रह साल बाद वन रहे हैं तो आप यही सोचोगे कि यार how could I have invested? उस time पर आप यही सोचेंगे. How could I have gotten a chunk of this? वह chunk infrastructure से आएगा. There is just nothing else जो क्या उसमें कर सकते हैं effectively. So in this case, what you're doing is you're not investing in an apartment that just exists. You are investing into a business except you have a like, a, like, a tangible, apartment on your name. Is that correct me if I may. हां. So, basically, that tangible asset

is the reason you're becoming eligible to be part of the business. So वह एक वह अच्छा again मैं again it's been मैं consider myself. It's I consider myself very very fortunate कि हमने ना यह Emmy hit and trail करते करते हम इस desire से शुरू हुए थे कि हमने fix कुछ नहीं करना. I can't मैं एक चीज़ को एक चीज़ के ऊपर मेरा control ही नहीं है. मैं उसको fix ऐसे कर सकता हूं. ठीक है? So I wanted to keep it तो अच्छा उसके अंदर फिर आपको अगर आप downside risk किसी को दे रहे तो फिर आपको upside भी share करना चाहिए, right? So that's what we did. Added responsibility होगी हमने building को तो sustain करना है उस time के अंदर भी. Right. ठीक हो गया? So that's how और अच्छा मैं एक और. Something like COVID hits you will get rich by the way everybody is gonna go to the northern areas. हां लेकिन अगर hotel को चलने की इजाज़त दी ना वह वह private property वाले जो हैं ना उनके मज़े हो जाते Which actually brings me to another question. Look, so so you're you're effectively a hybrid hotel that is renting out rooms and you have an entire service suite management attached to it component है वह उसका. And the resort part. And the resort part and Because that's that's अच्छा यह यह भी ना बिल्कुल missing है. Right. आप view को कितनी देर देख लेंगे? View को You have to sell some experience to it. Right, you have to so for example you travel a lot. You must have been to मैंने I think पहले भी कभी example दी थी Turkey में, right? अब Cappadocia in itself एक बहुत novel शहर है जिसके अंदर वह जो cave hotels वाली जो एक unique element है that in itself is sufficient for people to fly in from Istanbul and experience that cave hotel में But वह पहले चौबीस घंटे के लिए ना? हां, लेकिन नहीं, they understand that ना? उन्होंने उसको top up कैसे किया hot air balloon भी उसी शहर में कर लिया. हां, underground city डाल दी, tour डाल दी उसके बाद उन्होंने dirt bikes, वह sand buggies, आप पांच सौ dollar का जाकर hotaway बोल देते हो. जो hotaway हालांकि वह when you अच्छा I was just privy to मैं थोड़ा सा tourism industry में आ गया हुआ ना तो मुझे उसका real rate से पता चला ना वह actually दस हाथ बिककर आता है आपके पास. And you don't feel the need from an investment perspective ना आप यह देखेंगे वह आपके पास let's say आपने पच्चीस नहीं हम start off at 50,000 per night. Right. So आपने पचास हज़ार रुपए पर from an investor perspective मैं एक बंदे को लेकर आया हूं facility के अंदर पचास हज़ार रुपए और अब अगला डेढ़ लाख मैंने उसका वहीं पर लगवाया उसकी पूरी family का. वहां पर there there was something to do for the kids, there was something to do for the adults. There is different types of restaurants, Destination weddings के लिए वहां पर facility है, corporate events के लिए वहां पर facility है. So, वह जो हमारे पास वह infrastructural

capacity है to maximize the revenue as well. That's all part of the same membership effectively like जी जी everything every every So that's revenue of the destination wedding does that go to the apartment owner as well? कोई

revenue generating activity होगी ना वह parking की ticket क्यों ना हो? वह pool में ही जाएगी. Interesting. Everything will go into a pool. Right. Everything will go into a pool. So anything कोई revenue उस पूरी facility में exist कर रहा है वह उस pool में जा रहा है और वहां से फिर खर्चे निकलते हैं and then the profit, the actual profit that's how businesses should be run ना कि the actual profit should be passed on to all shareholders. Right. So that's that's the model behind it. Interesting interesting

and obviously there's a plan here so with that sort of aesthetic कि the resort plan is going to pan out in ten years. हां भी अच्छा so again यह जो चीज़ है ना this is this comes in from

I think I've had very good company, very good mentors on on on the way across and I think मुझे एक सोच है ना having a progressive thought to things that really helps. Starting off, you can see it'll be on social media. हमारी पुरानी advertisement campaigns देखेंगे it was just an apartment building. हां. We were just selling an apartment building with good facilities and good amenities and good architect, schedule planning and that's about it. वह तो with time this whole thing, the whole financial model also evolved with time. With time we were able to buy up more land. With time we were able to add this idea of having a resort ठीक हो गया. So all of these यह हमारा so we are constantly evolving. I'm constantly और I think that's one thing that you I अब जैसा with in the in the age of AI ना खास तो खास करके any business that's not progressing on a on an annual basis ना वह I Die out हो जाएगा वह. I I personally feel कि वह एक दस, पंद्रह, बीस साल के बाद die out हो जाएगा become really difficult for you to compete, right? But यहां पर again यहां पर एक sort of risk वह भी है ना कि जो जितना पहले enter कर रहा है वह effectively risk competitive ज़्यादा दे रहा है because हमें नहीं पता कि पांच साल बाद क्या resort वाकई हो जाएगा लेकिन फिर उसकी upside भी है कि वह फिर अगर वह वाकई हो गया तो then room rental के साथ साथ वह दस और services का भी revenue eventually return पर लेकर हां, आ रहा but I think from an investor perspective ना there's a lot of due diligence that you can do जिससे आपका 70 to 80% risk जो है ना वह निकल जाता है. Right. 70 to 80% of the risk is eliminated from the picture. If you have the land, the if you look at the documents, the land ownership is there. The approvals from the relevant authorities are there and then आप ना वह proportionately progress of work को calculate कर सकते हैं through the time stamping on the videos, right? So उससे आपकी चीज़ें काफ़ी हद तक. आपको यानी कि एक certain amount of an this is something that we as consumers or as investors should demand from all

from all real estate developments that are happening in Pakistan. I know that you you your initial building was listed on दाव प्राप्तिक. Is that correct? जी जी. Right? जी जी जी. So that means कि all transactions are backed by

public blockchain on the platform? यार हम लोग, so so our we've been working with them for a long time. मेरी initial हमने जब शुरू की थी discussion, ticket size is very important. Because the smaller the ticket size, the larger your target market and the easier it is to sell, ठीक है? Right. So, what DUPRAP tech essentially does is कि it allows you even if you don't have a lot of budget, it allows you to get that same action. Right. What's the minimum I can invest in the in the? यार, we we actually हमारी we are currently working on those. वह जो सारी बातें हैं ना so we are currently working we it is listed but उसके जो पीछे सारा because it's a whole science and development. क्योंकि जो पहले वाला जो listed था वह तो sold out हो चुका है. वह तो हमने so we were just introducing ourselves to the platform. ठीक है. So we just listed it कि we are going to we it's coming soon किस तरह से वह listed था. We're currently working on the उसके जो उसके जो tokenomics हैं ना वह proper एक science है उसके पीछे ना जिसके ऊपर the whole build the whole area of the building will be translated into blockchain and into a smart contract. Right. So at any point in time you'll see you'll be able to see कि कौन से areas हैं इस building के अंदर से जो हमने बेच दिए हमें. Right. और कौन से areas हैं जो are still available to sell. Right. Because another big thing that we are doing is कि हम कोई commercial area नहीं बेच रहे. कोई commercial shop नहीं बेच रहे. नहीं मैं pass on कर सकूंगा. Right. So हमें यह भी बहुत बड़ा challenge था कि हमारी already cost बहुत ज़्यादा है. हमने furnish भी करना है, equip भी करना है, हमने resort का land भी लेना है, resort की development भी करनी है, सब कुछ करना है. उसके बाद commercial ले दिया भी नहीं बेच सकते because then it उसकी जो वह Viability out है, उतनी है. Viability out नहीं है, upside इतनी bright नहीं रहती that would remain if we retained. We made that decision because we're trying to do something because देखिए if इसको ना as a वह देखें, use case देखें. If you're able to do this and you're able to pull this off successfully, right? For us, scaling it would not then be a problem. That's my belief, right? Right. और हमारा long term vision भी यही है कि want to create similar facilities across Pakistan. And then if you have an apartment in any one facility, you can use your free nights interchangeably. Right. That's the long term issue. You can make That's the long term issue. Membership, right? So हां, again. Yeah. So so basically वही ना वह जो जो जो co ownership वाला concept था, so I think they're doing a great job, they're doing a fantastic job and probably will be कुछ ही अरसे में वह properly launch भी हो जाएगा. अगर वह उस पर होता है तो what would be what do you think would be a minimum like can I buy one square foot? यार नहीं,

$66,000,000?

हां, and then the 36 installments.

36 installments?

So quarter की मैंने आपको roughly कितना है now? Quarter जो है. हां, इसमें दो तीन, इसमें दो तीन models exist करते हैं. मैंने आपको real estate के अंदर क्या आपको क्या फ़ायदे मिलती हैं? Number one, क़ब्ज़ा मिलता है. You have the right to possess. Right. And because of that right to possess you can then rent it out to someone and you can earn some money on it. Right. और दूसरी चीज़ क्या होती है that you have the ownership in your name, the legal title is in your name. यहां पर क्या हो रहा कि legal title is in your name. Right. ठीक हो गया but we are running it for you. Right. We are running it for you. So, इस property के अंदर essentially क्या हो रहा जो आपके privileges हैं वह क्या हैं कि number one you have the legal title in your name. Number two you are going to be privy to a profit that's going to be based on actual calculations based on every revenue generating activity and number three you are privy to capital gains. Right. ठीक हो गया? And number four you have the free nights annual free nights. Right. अब हमने इन सारों को अच्छा यह सारे जो privileges हैं ना बड़े यानी वह one foot पर भी divide हो सकते हैं. Nights नहीं हो सकती divide. Right. Nights like यानी कि है ना वह मैं 0.2 के दो घंटे के लिए आ नथिया के लिए रह ले और चला जा so वह. मतलब हां

मतलब मैं उसको अट्ठाईस की मतलब मैं दो करोड़ को अट्ठाईस से divide कर सकता हूं, right? हां. That's the minimum I can do. I think हम we try to थोड़ा सा उसको बड़ा रखेंगे. We are still working on that but I think somewhere around 1010%

would be the smallest. बीस लाख? I think हां somewhere somewhere around that. Which means? I'm not दो या तीन लाख. We are still working on it trying to figure out what what what's gonna work best for everyone. अच्छा मुझे मुझे यह बताएं कि चलिए आपकी बात तो बड़ी अच्छी किसी ना किसी level पर trust involve होता ही होता उसके बगैर वह हो ही नहीं सकता. ठीक हो गया. So what we have done in the past, what we promise to deliver to the people in the first phase और उनको अब क्या उनकी उनकी offering has massively changed. ठीक हो गया. So that एक एक it shows a mentality of progress of trying to improve something, trying to things, try to make things better even if we are not making any monetary benefit in the shorter run on it. दूसरी चीज़ यह है कि हमने एक audit एक एक उसमें रखा हुआ है अपनी clause रखा हुआ है contacts के अंदर कि every apartment owner can request for audited reports of the whole accounts, ठीक होगे? जो कि वह हमारे दफ्तर आकर कभी भी उसको wait कर सकते हैं और देख सकते हैं. I do think you would you would effectively कितने वह members होंगे? कितने तीन सौ apartments हैं? Right?

उसको आप tokenize भी कर लें तो तीन हज़ार हो जाएंगे. ऐसे ही है. Right? तो do you think you would potentially go into कि यार मैंने एक yes, you have to go for trust but there are certain mechanisms दुनिया भर में institutionalize हो चुके हैं, right? Auditing एक institutionalize हो चुकी है. अब वह एक process build कर दें तब वह question करना या at least एक सकून आ जाता है. हां, this is something that we have voluntarily included. Like हमारे सब contracts में as a standard clause आता है. Right. कि we will get it the audits done from a reputable audit firm. Yeah. Or it will be available for anyone who wants to see. Because that's globally that's the standard. So I think that's fine. अच्छा अब एक थोड़ा सा मैं conversation में flip करता हूं, switch करता हूं. मुझे एक opportunity नज़र आ रही है. मैं आजकल इसके बारे में बहुत ज़्यादा बात भी करता हूं. वह आपकी ना basically अब जो एक nature of work है that is changing aggressively And ना सिर्फ़ वह nature of work is going from, you know, going from offices to remote. But also a lot of that remote work is also becoming increasingly dollarized. Right? So these people are young kids istan ख़ैलात बड़ी अजीब है you know we want just space. तो मुझे एक बड़ी opportunity यह नज़र आती है कि जो आपका north है ना अगर उसका infrastructure आपको सही मिल जाए और उसके अंदर आप एक आदत बस starlink add कर लें. तो effectively आपकी बहुत ज़्यादा long term की housing की opportunity करेगी beyond tourism. जिसमें बंदा आएगा आकर महीना book करवाएगा, उधर ही रहेगा, उधर ही काम करेगा. एक पूरा एक co working hub sort of करके emerge करेगा. आपकी जो सारी की सारी modeling है और जो आपका business है वह per night stay का के ऊपर के ऊपर waste है. Drive हुआ हुआ है. Are there areas या within the system या within the model is there वह कि यार ठीक है जितना यहां पर होता है short term? आपकी rentals होते हैं? Long term rentals होते हैं? Is that built into potential product offering?

यार I think जो आप बात कर रहे ना it makes a lot of sense because a lot of people do that. A lot of people did that in COVID as well, right? But उसके बहुत they faced a lot of challenges in terms of वह जो star you started the conversation with Starlink. Right. So मेरी भी पहली जब हमने शुरू किया ना so हम छोटे छोटे issues को देख रहे थे तो internet की और signals का जो issue था. हां. We talk with so many operators ठीक हो गया और. नहीं अभी तो वह हो ही नहीं सकता. हां जब तक without starting तो that's I mean I don't trust any local operator to fix that. अच्छा local operator भी हंसा नहीं my point is कि देखें लोहौर में भी तो आते हैं ना signals. हां. अगर अगर infrastructure ले हो जाए तो कुछ ना कुछ तो करेंगे at least और आपका mobile internet भी आपका mobile four g और three g whatever is working over there वह बेहतर आ जाएगा. So अभी तक हम कुछ भी नहीं कर पाए. अभी तक हम कुछ भी नहीं कर पाए. कुछ अभी हम working कर रहे थे recently PTA की कुछ approved devices होती हैं जो कि आपके signal boost कर देती हैं but I'm not very confident about their performance. तो that is I think infrastructurely ना यह जो आप बात करें that can be a huge huge plus point, ठीक है? यह भी the World Economic Forum कहां पर होता है? है? World economic forum कहां पहाड़ी के ऊपर हां. Davos. Davos में हां. आप have you been to Davos? I haven't. अच्छा आप Davos उठाकर देख लें अगर आप map उठाकर देखें अगर आपको Davos और नथिया गली में यानी कि leave the infrastructure जो geographical positioning है पहाड़ियों की, सड़कों की और पूरी वह जो geographical है उन्नीस बीस का फ़र्क़ नहीं है. And what is it doing? It is hosting The richest people in the world. हां हां, यानी कि they come on their private jets और वह आकर वहां पर exact same है geographically.

हां. So यह तो अब आप यह तो यह तो this is a government level thing है. But that's why I saying look I I the reason why I am saying this is because that revolution so that pain point is an internet pain point, right? बिजली आपने काम ने cover कर ली, energy हमने cover कर ली, heating, cooling और quality. वह चीज़ें आप private cover कर ही नहीं सकते हैं. आपका जो सिर्फ़ और सिर्फ़ pain point है वह है internet. वह मैं आपको कह रहा हूं, मैं आपको guarantee देकर कह रहा हूं कि इस साल के आख़िर से पहले पहले Starlink आ चुका होगा. That effectively means कि आपने अपने छत के ऊपर जाकर चार different star link की devices लगानी है. लगानी है. और उससे आपको जो है ना वह two GBPS का connection मिलेगा across multiple वह उसको आप जाकर divide करें और पूरा infrastructure create करें. That basically means one future demand that I'm looking at is कि freelancers काम से this that यह वह महीने के लिए जा रहा हूं. घर वाले भी चुप करके मानते हैं. आपको भी space मिलती है वह है. So I personally see that as a huge huge segment

that is like you know that's going to drive a lot of demand in the future. अच्छा in a business ना not just us generally so if someone comes to you and asks you for wholesale sale ना bulk sale तो आप उसको discount यानी कि that's how you probably यानी so we might not have built it in हां structurally we are capable of hosting such people. है? There is a work desk in the within the apartment, there is a lounge, there is because every apartment comes with a lounge and a bed, separate bedroom और kitchen kitchenette किसी में dedicated kitchens हैं, किसी में kitchenettes हैं but the idea is कि they can easily be adjusted here but वह जो I think जो बात आप कर रहे हो ना उसका बहुत बड़ा not just limited to us generally that area उसको आप सोचेंगे कितनी uplift मिलेगी but for that ना वह three sixty infrastructure revamp. It's not just Starlink. Starlink will resolve the biggest Of course. But आपकी जो road networks हैं, कहां पर building होनी है? अब so for example वहां पर traffic नहीं stuck होती. हां. हालांकि वह उस road की भी width अट्ठारह उन्नीस फूटी है. पहाड़ के अंदर काटकर जब आपने road बनानी है तो आप इतनी बनाएंगे ना वह कितनी उसको वहां पर आप four lane road तो नहीं वहां पर बना देंगे, right? But the idea is कि you make it in you install systems, you device systems कि वह that everything flows flawlessly smoothly ताकि वह फिर एक infrastructure आपको operate होता हुआ नज़र आता है and then it becomes then जब लोग उसको देखता है कि यार हां हां I can get there without being stuck in traffic or being stuck in snow or anything और मैं वापस भी आराम से आ जाऊंगा that's a holistic revamp that needs to be done at governmental level.

Right. जिससे बाकी this can be a huge, this can be a huge potential in that area. Makes sense. अच्छा मैं थोड़ा सा अब now I want to get away from the project and get your insights on the overall wider. So again the the future of of of real estate कहले, housing कहले. Tourism एक segment है. You know, I'm a huge supporter of the segment and I think उसमें लोग government को regulation level पर होना चाहिए है and they should do a drastically better job than they're doing right now in terms of planning it. I think वह अगर सिर्फ़ यह regulation ना कि बस यह गोरा ऐसे करता है तो बस यह इतनी floor बना दो, उतना यह बना दो, उतना वह बना दो तो आप लोगों पर छोड़ देंगे तो वह फिर, you know, it's mushroom and it's random. They should ideally be planning out कि यार यह zone जो है इसमें इतनी ऐसी ऐसी building zone ही यह दूर से जब line से सारे होंगे तो ऐसे देखेंगे. Otherwise, the industry actually अगर कोई real estate वाला आकर कहता है मुझे कि यार छत्तीस industries ऐसे चलती हैं तो sir फिर आप जिस industry की बात कर रहे हैं वह housing है, right? The fact of the matter is that today we are not fulfilling the housing requirements and needs of our population. हमारी ज़मीनें ख़ाली पड़ी नहीं हैं. मर मर के जाकर इस्लामाबाद में अगर आप airport से land करें और आप आएं top city, मुमता city, this city, that city. बहुत दूर है वह लेकिन वह सारी ख़ाली पड़ी हुई है. ठीक है? Is that an accounting problem? Why have we been unable to provide affordable housing? मेरे हिसाब से तेरे से एक समुंदर आने वाला है जिसके अंदर आप लोगों का लोगों की demand है, नौजवानों की demand है. Again, जो dollar में freelancer कमा रहे IT industry 30% year on year grow कर रही है. IT industry hardcore middle class बनाती है. Dollar में वह लोग कमा रहे होते हैं, उनके पास इतना पैसा है, इतनी स्थितात है कि वह उसकी एक हज़ार dollar cost है कि वह monthly उसका pay करे और उसके पास घर तैयार होगा. उस demand को कोई circus ही नहीं कर रहा. मतलब वह यही है वह आज तक एक एक canal का दस करोड़ रुपए का हाब बेचे जा रहे हैं. यार 1,500,000, 2,000,000 दिरम में आपको वो तीन मर्ले की bullshit बेचते हैं और लोग Pakistan से बैठ के पैसे जोड़ के वही खरीद रहे हैं and it it boggles my mind कि यार townhouses क्यों नहीं वन रहे उस मुल्क में, Right? Like उसके अंदर condos क्यों नहीं वन रहे because there is a housing requirement demand. आप price optimization करो, आपकी rental yield normalize होगी, उसके अंदर investment होनी चाहिए. That's my understanding.

What's your opinion on that? हज़द, again यह is to be why is have you you been able to answer the question कि यह क्यों नहीं हो रहा? I haven't because I don't know I thought कभी मैं यह सोचता हूं कि यार ज़मीन इतनी पामत है कि business case नहीं है. ज़मीन जो आपके real estate projects होते हैं ना vertical, vertical के अंदर ना जितनी मर्ज़ी भी महंगी land हो जाएगी ना at the end of the day when you're आप सरिया cement लगाकर जब वह build करते हैं ना उसके ऊपर तो land cost जो है ना एक छोटा सा fraction रह जाता of the entire project cost, ठीक है? Problem क्या है? अब आप यहां पर center में जाएं. Center में आपको पचास पचास साठ साठ अस्सी अस्सी floor की buildingएं मिलेंगी, ठीक है? मैं कल I was just walking और मैं देख रहा था कि कुछ hotels थे डीरा के अंदर उनके beach में कोई offsets ही नहीं हैं. Wall to wall मिले में. हां. Because the local municipality realizes the value of land over there और उन्होंने अपना infrastructure उसके इर्द गेर design की है. हम LDA को जाकर जब कहते हैं ना कि यह जी यह इतना offset सारा lands आया हो रहा है यह covered area वह fire truck कैसे घूमेगा जी goal? Fire truck इस building के अड़केर कैसे घूमेगा? तो इधर कैसे घूमता है? कर रहे हैं ना? So you travel abroad तो आपको इस यह तो फिर Dubai तो फिर भी इनके पास land की कमी नहीं है तो खुली खुली चीज़ें, right? आप उधर जाएं चार चार मिरले में उन्होंने पचास पचास floor के hotels बनाए में and अंदर आकर आपको वह their design so beautifully कि आपको वह claustrophobic feeling भी नहीं आती उसके अंदर, right? So, design element किया जा सकता है, सब कुछ किया जा सकता है. It's basically the local municipality that needs to realize कि जो by laws है ना they have to be designed in such a way कि आप लोगों तक affordable housing पहुंचा अगर apart अगर देखें need desire नहीं है ना apartment की, लोग नहीं पसंद करते apartments में रहना लाहौर में, right? हां. But अगर मैं उसको एक सस्ता साठ सत्तर लाख रुपए में apartment दे दूंगा ना तो वह रह लेगा. हां. कोई ऐसी कोई rocket science तो नहीं है ना उसके अंदर? हां. So the bylaws are not progressive. Right. Completely not progressive in terms of vertical के अंदर ना. अगर एक land की value तो यह government regulation है that chokes Pakistan's lack of high high high rise. हां हां, because वह it's not वह economically feasible ही नहीं रहता उसको बनाना because आप so for example अगर आपने एक certain amount of parking नहीं दी अब इधर कितने ऐसे होते हैं because again यह सारी चीज़ें ना holistic infrastructure के साथ आती हैं. Center में रहना है तो गाड़ी गाड़ी नहीं आती. Do do you own a car? I don't think you I own a car, right here? Yeah yeah yeah. You're living in Dubai but you don't have your own I don't private have private car. ठीक हो गया? So basically आपने इस सारे अगर आपने वहां से आपने regulations को improve कर दिया, ठीक हो गया? तो फिर क्या होगा? कुछ ना कुछ कहीं ना कहीं compromise करेंगे कि parking की space कम देंगे या parking की space को बहुत premium कर देंगे कि अगर आपने रखनी गाड़ी तो भरो premium उसका. But before making it difficult for a person to own the car they worked on the public transport Yeah aspect of yeah yeah. जब वह public transport वाला piece puzzle में आकर fit हो जाता है तो फिर your motivation to own a car यह जो issue है ना that that can only be addressed if there is a holistic revamp. No I understand.

एक again I with an agreement that government requires to be more progressive with the regulation. Do you also feel like कि consumer demand side भी थोड़ी सी confusing है? मतलब मैं इस तरह यहां पर देखता यार यहां पर ना मेरा दिमाग़ पड़ जाता है. जब मैं देखता हूं कि दो bedroom चौदह सौ बारह सौ square foot के ऊपर एक bank का CEO रह रहा है. पाकिस्तानी bank का CEO रह सकता है वह तो जब तक उसका चार जी बड़ा घर होना चाहिए. अब वह बड़े घर के ऊपर आपकी बिजली की cost भी है. यहां पर वह बारह आपको बताते हैं कि यार हर घर के साथ वह आपकी energy efficiency बता रहे हैं क्योंकि जितना बड़ा घर है वह expensive आपने रख बना तो दिया but उसको फिर central heating, central cooling उसकी भी cost है. उसकी management, maintenance, वह सब चीज़ों की भी cost है. I do agree कि Dubai is a little too suffocating. Like it's a it's a bit crazy. But overall I feel like कि Pakistan में we हम थोड़ी सी चौधरी भी हैं what is your opinion? Like, in in your opinion, how do you see this evolve? ठीक है, हम कहते हैं यार government यह कर ले रहा है. Like, I just at this point in time ना मैं उस point पर पहुंच चुका हूं कि

government ने कुछ नहीं करना. अगर उसके बगैर ना हो ही नहीं सकता क्योंकि जो एक basic bottleneck है ना, देखिए एक जगह है. उसी जगह में एक एक certain amount of building बना सकता हूं और मैं हर जगह पर वैसी building बना सकता हूं. अभी recently थोड़े से इन्होंने किया था इन्होंने थोड़े से ना progressive बनाए थे कि आप एक एक canal के ऊपर भी ना आप Down houses बना लें. नहीं नहीं पांच पांच छह छह मंज़िला building बना लें and you just need to एक basement बस बनाते and you can still build but I think उसके ऊपर भी I think they have gone back on it again. ठीक है? असल में ना unfortunately what you're saying is right the demand is there और I think Yeah. कि आप एक certain area के ऊपर सिर्फ इतना covered area बना सकते हैं. Right. So, वह I think the first step has to come from the government और उसके बगैर वह हो नहीं सकता because land is is a scarce resource तो वह तो फिर उसके लिए कोई motivation ही नहीं है उसके to to get into that ना. तो वहां से मुझे यह feel होता है कि I think this is something that needs to be और फिर again it's not just the the building regulations, it's a general revamp ना. अब आप देखें electricity अच्छा कुछ चीज़ें तुम्हारे अपने control में भी नहीं है. Control में तो हैं लेकिन वह अब हमारी planning इस तरह की है ना. अब देखें जो आपके आपकी जो electricity prices हैं. They more than they more than what they charging you for electricity in New York. Yeah. Decodes. Insane. हां. तो अब that was lack of planning. That was lack of that was faulty policy or lack of planning, whatever you call it. Right? Mhmm. So अब price of electricity is directly going to affect your ability to continue to hold a property. ठीक है? अगर एक घर है I know a building in लाहौर एक बड़ी proper मैंने बड़ी अच्छी corporate building that was that used to be one of the one of the corporate buildings in लाहौर. इस स्वच्त खाली बढ़ी हुई बिल्कुल. उन्होंने Central आपके ना central air conditioning के वह HVAC के जो units हैं ना वह लगाए हुए थे. ठीक है? वह पूरी building sealed थी और हर बंदा जो है ना rent के अलावा वह pay करता था cost of the HVAC. बीस साल पहले तक वह समझ आती थी. आज वह HVAC की cost अब building infrastructure incapable है of shifting to any other mechanism. तो अगर building में रहना तो HVAC चलेगा. HVAC के चलने की cost has gone massively it's more than the rental itself. जो commercial rental चल रहा है ना corporates का वही rental है on top वह एक top extra cost है जो आपने pay करनी है. So why would anyone want to be in that building? अब इसमें developer की क्या कसूर है? इसमें यानी कि there was nothing that he could have done ना कि कौन force यह कर सकता था कि यार यह cost इतनी massive हो जाएगी कि वह market rental को भी डाब जाएगी. हां. So that's where the lack of planning comes in ना. So I think यह सारी चीज़ को करने के लिए it's a holistic revamp of policy not just in terms of building regulations but in terms of generally आपकी utilities, फिर आपकी public transport like it's a यह पूरा एक.

Policy का बस मेरा मसला मुझे जो डर लगता ना वह यही है कि

वहां पर policy amnesty scheme आती है. इसके अलावा ना कोई legitimate policy आ नहीं पाती. अच्छा, policy का भी मसला है कि policy भी आए और फिर policy वह effective भी हो और फिर वह continuance के साथ enforce भी हो. हां. और वह कोई पांच से दस साल कमज़ कम हो तो फिर कोई change नज़र आएगा. हां. If the policy is in itself not thought out, does not cover all the aspects तो वह तो पहले ही वह policy आने के बाद भी आगे अंधेरा ही है और अगर policy अच्छी वन भी गई the chances of it being implemented in continuance for a longer period of time उसके chances भी severely remote. तो वह यानी कि I don't know how it will all come together. I I I don't have an answer to that question but I think I think we'll just have to wait and see perhaps कि क्या होता है. Certainly.

फाज भाई, I'm gonna wrap this up. We're at the one hour forty minute mark recent times की comparatively longest podcast मेरी है. But there was a lot to talk about and I still think we can go on for another half an hour but I don't want कि हमारा listener exhaust हो जाए. Thank you so much for coming in and sharing all that insight. I'm gonna ask you one question that I ask all of my guests. I used to ask all all of my guests but recently मैंने छोड़ दिया था sentiment थोड़ा negative हो गया था. मेरा ज़्यादा ही ख़याल है अगर आपने videos देखी हैं मेरी recently तो those are पच्चीस is the year of sentiment reverse. That's my opinion personally. And I think that that that suddenly there's going to be a lot of, good things happening for Pakistan and, you know, people with all of their, country is going to shit is going to change. And so now I'm beginning to ask this question again. How do you see Pakistan of twenty fifty, twenty five years from now?

यार, it's basically हमारे I think वह तीन का हिस्सा है कि we have to be positive about it. Everything और नाऊमीदी जो है ना वह क्या नाम है उसकी कोई गुंजाइश नहीं है. देखिए नाऊमीदी तो चले मैं मान लेता हूं ना क्योंकि नहीं I things think, that I do see वह जो हमारी पहले भी off camera भी discussion हो रही थी जो जो current scenario है with the real estate कि जो हमारी non utility based जितनी real estate है उसकी transactional cost इतनी बढ़ गई है, Right. और फिर obviously वह filer non filer में तो और massive impact आ जाता है. अच्छा so what that's done is कि वह non funds को उसने एक direction दे दिया कि non productive use में नहीं डालना. हां. ठीक हो गया? तो यह एक बहुत बड़ा major factor है, positive factor है कि now the government policy is such that it is not allowing you practically कि आप non productive use में उसको dead investment के तौर पर इस्तेमाल करें, right? I think इंचाला hopefully the next step if you are able to get to that point कि अगर हम direct कर दें कि अगर non अच्छा कहां नहीं लगाने यह तो आपने अपनी policy से बताया वह कर दिया. इतना महंगा कर दिया क्या नाम है non utility based real estate में invest करना कि आपने policy से उसको effectively incapable कर दिया. Choke कर दिया हां. हां. लेकिन अब अगर अगला step आ जाए ना army के पास कितना land है जो वहां पर collective है, right? So again it's about अब अब एक चीज़ तो कर दी ना कि कहां नहीं लगाना but I think अगर अगर हम दूसरा piece of the puzzle को कर लेना figure out कि कहां लगाने चाहिए तो I think that will then really revamp the progress side of things. So yes, उस लिहाज से we are hopeful and I think we are a we are a massive population as well. Massive population के अंदर there is huge यार अब यह जो आप अपना वह क्या नाम है? अर्शद the javelin thing, right? You know that that equipment वह हमने उसके बाद हम सबको पता चल गया जी वह क्या चीज़ होती है everything. मुझे वह videos में आती है वह एक proper rod सी होती है जिसके ऊपर आप फेंकते हैं. I don't think पाक्षा में वह है अभी. ठीक हो गया ना? So just imagine the amount of talent that exists, raw talent कि उसके पास ना पैसे थे, ना sponsorship थी, ना equipment था, ना coaching थी. जिस साहब ने उनको coach भी किया होगा वह like कोई कोई dedicated javelin coach तो नहीं होंगे बस वह एक general athletics I don't know. I know the gentleman who is a father of one of my friends. तो वह he is in a formal Olympian.

I think he was a runner if I am not wrong. Was under javelin, but he was an Olympian so he understood वह and I don't think he charged anything. So he was उनका literally यह था कि मैं Olympics में रह चुका हूं तो मैंने किसी athlete को करना है और वह passion passion drove success मैंने कहा मैं guesswork कर रहा हूं. हां. मुझे नहीं पता कौन है वह और मैं guesswork यह कह रहा था कि वह कोई javelin की specialty नहीं होती है. नहीं रखिए. हालांकि हर sport की एक अलैदा

coaching की proper training होती है, proper requirements होती है. उसके बावजूद he ends up getting gold. So that's the amount of talent

again policy से. जब आपने मुल्क को तब choke किया हुआ है ना उसमें वह निकल रहा है. हां. थोड़ा सा अगर उसको. Enable कर दें. Enable कर देना तो क्या निकलेगा? अच्छा मेरा generally पिछले डेढ़ साल माज़रत के भाई आपका थोड़ा सा down in the dumps था. हालात भी थोड़े ऐसे थे. मेरा personally अब बहुत optimistic viewpoint है. I think we've we've passed the worst time that Pakistan had to see. I think we're still figuring out some quirks. I know some people are gonna come in the comment section. They're gonna be like, नहीं यह मसला और वह मसला, which is true. I don't disagree with the कि वह मसले हैं, but वह मसले resolution की तरफ़ जा रहे अगर आप region को study करें मेरी school में बहुत सारी videos भी exist करती हैं. तो I think कि जो the reason why I'm I I I'm passionately delivering this is because there are a lot of people जो कि ना Pakistan से नाला हो गए हैं. कहते जी हमने ना invest करना है, ना हमने Pakistan से यह करना है, वह करना है. जब एक boom cycle होता है ना bull run के अंदर पैसे डालना वह कोई फन्ने खान वाली बात नहीं होती. I'm gonna keep on repeating this because I think, we're gonna get some really great success stories coming out of Pakistan. जिन लोगों ने Pakistan के अंदर invest चाहे वह time, effort, energy, money किया हो 2025 के अंदर, वह उससे reap करेंगे rewards. But फाद भाई thank you so much for coming in and sharing all that insight. This was supremely insightful and आपने बस वह जो buy in है ना सच्ची बात है आपने बड़ा महंगा रखा. मेरा मज़ेदार होता है मेरा दिल यह कर रहा था कि मैं पांच लाख रुपया जो है वह मैं hear about it and and and potentially share that with people as well so that they can go because I feel like यह जो tokenization है ना until and unless public personalities cannot showcase कि हो क्या रहा है, तब तक वह acceptability उस तरह से नहीं आती. तो I would I would love to do this sort of a tester where I can just invest in something and have it appear publicly so that people can see कि यार वाकई it's publicly available. But nonetheless, thank you so much for sharing all that insight and good luck with the project. I hope कि आप inshallah resort level पर चले जाएं Again, मैं बारह यह बात बताता हूं कि podcasts are conversations with a lot of opinions and so opinions are subject to change. Engage with people rather than कि आप उनको जाएंगे मुंह पर जूता मारे because उससे कोई अपना opinion change नहीं करता. So I would love to hear. If you have a counter opinion, I would love to hear that as well. If you do agree, do share it with your friends. उससे हमारी engagement बढ़ती है ज़्यादातर लंबे देवाई conversation पहुंचती है. But nonetheless, my name is अय्यदाम लहसुन ज़ेदी. You're watching ThoughtBearning Things. Thank you so much for watching, and I'll see you in the next one.